申请人：许**。

　　被申请人：岳阳县自然资源局，住所地：岳阳县荣家湾街道办事处天鹅中路69 号。

　　法定代表人：付鸾生，局长。

　　第三人：岳阳县房地产开发服务中心，住所地：岳阳县荣家湾街道办事处贺坪路36号

　　法定代表人：胡朝阳，主任

　　第三人：吴*。

　　第三人：乔**。

　　申请人许**不服被申请人岳阳县自然资源局（以下简称县自然资源局）作出的湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证，于2025年9月30日向本府申请行政复议，本府于10月13日决定受理，因本案情况复杂，于2025年12月1日决定延期30日，并依法组织了听证，现已复议终结。

　　申请人复议请求：1.请求岳阳县行政复议机关根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条之规定，受理申请人的行政复议申请书；

　　2.请求确认被申请人的行政行为无效并予以撤销，即确认2023年7月11日被申请人登记在吴*名下的湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证无效、予以撤销；因为此不动产证所载住宅的原房主乔**2000年把此宅卖给了吴*方，吴付清了房款，双方签订了房屋买卖协议，此宅产权属于吴*方；决不允许本案第三人吴*及其家属以无效的湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证做盾牌，阻挡县法院对被执行人吴*方的执行工作；

　　3.请求责令被申请人在行政复议机关制定行政复议决定书后20天内重新作出符合事实真相的行政行为，即把错误地登记在吴*名下的荣家湾三致富街（乔**）**室房产权登记到吴*方名下。

　　4.请求制作包括上述2、3两项内容的行政复议决定书。

　　申请人许**称，1.申请人与被申请人行政复议的行政行为有利害关系，即2023年7月11日，被申请人的行政行为--错误地把荣家湾三致富街（乔**）**室房产权登记在吴*名下的行为（有证据四为据）严重损害了申请人的合法权益，二者之间存在因果关系。原来乔**于2000年把该房屋卖给了吴*方，两人签订了房屋买卖协议，买主吴*方向卖主乔**付清了1.3万元房款，（有证据一、证据二为证）；仅因当时吴*方不愿交产权过户税费而房产证仍在乔家中，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定“自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以，2000年以来，该房产权属于吴*方。若无被申请人的错误登记，2025年6月至9月县法院执行法官找持有房产证的乔**取得乔书面确认该房产权属于吴*方的文字材料后，县法院就会依据最高人民法院法释[2020]21号第二条规定对该房采取查封、冻结措施，被执行人吴*方妻子刘玲不愿该房屋被査封、冻结，他们就会向法院交纳执行标的金额，申请人就会收回吴*方的债务款。因为被申请人在2023年7月11日把事实上属于被执行人吴*方的该房产权错误地登记在吴*名下，所以被执行人吴*方之妻以吴*不动产证作盾牌，阻挠县法院执行，损害了申请人许**的合法权益。故可认定县法院对被执行人吴*方房产的执行受阻碍、申请人许**合法权益受损害的直接原因就是被申请人2023年7月11日错误的行政行为。申请人合情合理合法地请求行政复议机关责令被申请人纠正错误，撤销登记在吴*名下的不动产证，把该房产权名副其实地登记到吴*方名下。

　　2.2023年7月11日，被申请人把三致富街（乔**）**室房产权登记在吴*名下的行政行为不仅造成了很坏的结果，而且其行政行为产生过程中存在三个严重错误：

　　（1）主要事实不清，证据不足；被申请人单位的登记员没有弄清三致富街（乔**）**室房屋早被乔**2000年卖给了吴*方，2023年乔**没有把该房卖给吴*的主要事实；因申请人6月下旬多次电话向乔**询问过，乔都说2023年没有把该房卖给吴*，更没有收吴*7万元房款。房屋产权过户办证应当有两个证据：一是原产权证，此证当时有；二是应有合法的房屋买卖合同，但当时没有合法的房屋买卖合同；两个证据缺一个，这就是证据不足。

　　（2）适用的依据不合法：2023年7月11日，吴*申请办理不动产证时，交给被申请人单位的《岳阳县存量房买卖合同》（合同编号MMHT******，下文称283号合同）是没有事实根据的虚假合同，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，283号虚假合同无效。被申请人把无效的283号虚假合同作为吴*2023年7月11日办理房产交易过户办证的适用依据，这显然是不合法的（283号合同见证据三）。

　　（3）违反法定程序，即被申请人违反了国务院修订的《不动产登记暂行条例》的第十八条之规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等申请材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”对国务院行政法规要求做好的三项查验工作，被申请人只做好了（一）项，没有做或没有做好（二）、（三）两项查验工作。按照国务院规定，先应做好三项查验工作，查验无误之后再填写发放不动产证。被申请人没有做好两项查验工作，就草率地给吴*填写发放了不动产证，这就是违反法律程序。如果被申请人认真查验，就会发现吴*所持材料（283号合同）是没有事实根据的虚假合同，而虚假合同是违背《中华人民共和国民法典》的无效合同；被申请人也就不会把三致富街（乔**）**室房屋的产权错误地登记在吴*名下了。

　　综上所述，被申请人被吴*串通岳阳县房地产开发服务中心工作人员邹玄炮制、并被邹玄加盖“岳阳县房屋交易备案专用章”的 283号虚假合同所欺骗，违反国务院修订的《不动产登记暂行条例》，没有弄清主要事实，没有认真查验办证依据，在2023年7月11日错误地把荣家湾三致富街（乔**）**室房屋产权登记在吴*名下；这次错办的不动产证充当了为被执行人吴*方转移财产的工具阻碍法院执行的盾牌，严重损害了申请人许**的合法权益。

　　行政复议机关是落实人民政府有错必纠政策，确认被申请人行政行为是否违法有错的职权机构；申请人恳请你们履行职能，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条、第七十五条之规定，依法作出行政复议决定书，支持申请人的全部请求。

　　被申请人县自然资源局答复称：一、被答复人许**不是本案利害关系人，不是适格申请人。本案系撤销不动产登记纠纷行政复议，有权提复议的申请人必须是有行政法上利害关系的当事人，具体到本案即需要申请人与案涉房屋权属（在物权方面）有利害关系，是房屋权属权利人，才适格。然许**并非案涉不动产权利人，既不是原产权人，也不是现在产权人。其与案涉不动产权属不存在任何关系。其仅仅是现产权人的父亲的债权人，并且该债权属一般债权，与案涉房屋权属无关。因此，其不是行政法意义上的利害关系人，不是本案适格申请人，其无权提起本次行政复议。复议机关应驳回其复议申请。

　　二、答复人不是本案适格被申请人。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款：县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。关于印发《岳阳县不动产登记中心职能配置、内设机构和人员编制机构规定》的通知，岳县编发｛2020｝3号第三条：县不动产登记中心主要职责：（二）负责全县不动产登记业务的政策咨询、调查确权、一同受理、审核和登簿发证工作。不动产登记的主体是岳阳县不动产登记中心（该单位为独立法人），而不是答复人。并且案涉不动产权证书也是由岳阳县不动产登记中心独立制作并颁发。如果当事人认为该登记有误，并且其是适格的申请人（事实上本案被答复人不是适格申请人），其也应向发证机关岳阳县不动产登记中心主张权利，而不是答复人。因此，答复人不是本案适格被申请人。

　　三、案涉不动产登记系岳阳县不动产登记中心依法登记，并无违法之处。案涉不动产登记系岳阳县不动产登记中心2023年7月11日根据《不动产登记暂行条例》“依申请登记”原则和法定登记程序完成的登记行为，由不动产原产权人和买方现产权人提供相应证明材料共同当场面签，由岳阳县房地产开发服务中心对房屋买卖合同进行备案后，依法进行不动产登记并颁发证书，是产权交易双方真实意愿的体现。以上行为，均依法进行。

　　四、被答复人如认为第三人串通损害其作为债权人的合法权益，应根据《中华人民共和国民法典》提起民事诉讼维护其合法权益，而非行政复议诉讼综上，被答复人不是本案适格申请人，答复人也不是本案适格被申请人，被答复人的诉求没有事实和法律依据，望贵府依法裁决，驳回被答复人的复议申请。

　　第三人房地产开发服务中心答复称，一、本次行政复议中的房屋产权历史情况。“该房屋”于1990年7月15日办理了初始登记，“该房屋”1990年7月15日至2023年4月12日期间的产权登记人一直为乔**；于2023年4月12日乔**和吴*双方在县政务中心申请办理产权交易过户后，产权登记人变更为吴*。

　　二、本次行政复议中的房屋交易合同情况。1.房屋交易合同的必要性。按照2015年《住房和城乡建设部办公厅印发〈房屋交易与产权管理工作导则〉的通知》（建办房〔2015〕45号）文件中“第四章存量房转让管理的4.1和4.3条款”要求，岳阳县房地产开发服务中心在办理岳阳县辖区内存量房交易转让时要落实合同网签管理，合同要维护交易双方利益，确保合同的公平性。2.房屋交易合同的真实性。岳阳县房地产交易大厅登记窗口工作人员负责核验房源情况和购房资格的审核确认，再按照交易双方需求和房源实际信息在合同网签管理系统中填写《岳阳县存量房买卖合同》中的交易双方的身份信息、交易的房屋信息、交易金额、支付方式等内容。《存量房买卖合同》模板是岳阳市统一制定，窗口操作人员无法修改合同条款，需填写、补充的相关信息根据房源核查结果和交易双方口述内容录入，系统生成正式合同后，一式三份打印交由交易双方确认、在现场签字盖手印，再由工作人员加盖“岳阳县房屋交易备案专用章”进行合同备案，确保了合同的有效性和真实性。

　　三、对本次行政复议的意见建议1.“该房屋”在2023年4月12日申请由乔**转让给吴*时，产权人是乔**，并且“该房屋”处于未抵押、未查封、未冻结等状况，属于可正常交易转让状态；在办理交易合同备案时，《岳阳县存量房买卖合同》是经双方确认后签订，并且双方放弃了进行存量房交易资金监管。因此“该房屋”在2023年4月12日办理的产权变更登记行为是合规合法的，行政登记结果是真实有效的，不建议对“该房屋”于2023年4月12日办理的产权变更行政行为进行行政复议。

　　2.“该房屋”从初始登记开始至2023年4月12日交易转让期间，与许**和吴*方两人在房屋产权登记部门没有任何产权登记记录。因此与“该房屋”没有产权关系的人员不能对2023年4月12日产权变更登记行政行为进行复议，建议驳回该行政复议申请。

　　第三人吴*、乔**经本府通知，但均未提交书面答复。

　　经审理查明，申请人许**因与吴*方之间存在民间借贷纠纷向岳阳县人民法院提起民事诉讼，该院于2020年7月24日作出（2020）湘0621民初**号民事判决书，后许**向该院申请强制执行，该院查到吴*方名下无可执行财产，于2021年9月18日出具（2021）湘0621执**号执行裁定书裁定终结执行程序。后岳阳县法院执行局于2025年9月10日调查第三人乔**核实到，2000年乔**将岳阳县荣家湾镇三致富街**室房屋出售给吴*方，由吴*方支付13000元购房款给乔**，双方仅签订了协议，并没有办理案涉房屋的过户转让登记手续。2023年4月12日，乔**与吴*方的儿子吴*就案涉房屋签订了《岳阳县存量房买卖合同》，双方约定的转让成交价格为人民币柒万元整，但吴*并未实际支付柒万元购房款给乔**，乔**、吴*当日在岳阳县不动产登记中心办理了案涉房屋的过户转让登记手续，该房屋现已登记在第三人吴*名下。申请人许**认为因该行政行为影响了其债权执行，损害了其合法权益于2025年9月30日以岳阳县自然资源局为被申请人、岳阳县房地产开发服务中心及吴*、乔**为第三人向本府申请行政复议。

　　认定上述事实的证据有，1.关于印发《岳阳县不动产登记中心职能配置内设机构和人员编制规定》的通知；2.岳阳县不动产登记申请书；3.岳阳县存量房买卖合同；4.宗地图、房屋分层分户平面图；5.税收完税证明（3张）、中央非税收入统一票据；6.岳阳县自然资源局土地出让（转让）税费征缴明细表；7.土地估价结果报告单；8.国家税务总局岳阳县税务局存量房交易计税价格结果通知单；9.湖南增值税普通发票；10.岳阳县不动产税费缴纳审核单；11.房屋所有权证（岳县房字第3389号）；12.不动产权籍调查表；13.土地登记审批表；14.婚姻询问笔录；15.岳阳县不动产登记询问笔录；16.不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明（乔**）；17.不动产权证书遗失声明；18.湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产权证书；19.岳阳县不动产登记情况表；20.（2021）湘0621执**号执行裁定书；21.潘春华证明；22.湖南省岳阳县人民法院问话笔录；23.案涉房屋初始登记至2023年4月12日产权变更登记记录。

　　本府认为，本案的争议焦点为：1.被申请人县自然资源局是否为适格被申请人；2.湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证是否合法。

　　关于焦点1，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款第六条之规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”根据上述规定及岳阳县人民政府的机构职能设置，岳阳县自然资源局是本行政区域内法定的不动产登记机构，负有依法履行不动产登记职责的行政主体资格。其下属事业单位岳阳县不动产登记中心受其委托具体承办登记事务，相关法律后果应由岳阳县自然资源局承担。案涉不动产权证书亦加盖县自然资源局不动产登记专用章。因此，岳阳县自然资源局是作出本案被申请复议行政行为的行政机关，是本案适格的被申请人。

　　关于焦点2，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”规定，在本案中，因第三人乔**与案外人吴*方虽签订了案涉房屋的买卖合同，但并未办理房屋预告登记或不动产登记等法律意义上的房屋转让手续，此房屋所有权仍属于第三人乔**。根据《不动产登记暂行条例》第十八条之规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”。在本案中，第三人吴*与乔**在第三人县房地产开发服务中心签订岳阳市统一制定的《岳阳县存量房买卖合同》，合同双方当场签字按手印，被申请人不动产登记中心对当事人提交的合同、完税证明及案涉房屋设计的抵押、查封情形等进行了审查，在审查无误的情况下为双方办理了不动产过户登记，被申请人的不动产登记行为并无不妥。

　　至于，申请人许**认为第三人吴*、乔**签订的《岳阳县存量房买卖合同》系虚假合同，申请人如与案涉房屋的不动产登记行为有利害关系，可依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”规定先向人民法院提起民事诉讼，若法院确定吴*与乔**之间的买卖合同无效，再依照法院判决提起行政诉讼或行政复议。

　　综上，岳阳县自然资源局作出的湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，内容适当。据此，本府依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定决定如下：

　　维持被申请人岳阳县自然资源局作出的湘（2023）岳阳县不动产权第**号不动产证的行政行为。

　　本决定书自送达之日起生效。申请人许**如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内向汨罗市人民法院提起行政诉讼。

　　岳阳县人民政府

　　2026年1月8日